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北京规定政府部门可干预房租异常波动

发布时间:2019-12-05 06:54:27

本报讯 好端端的通透三居,却被打了隔断当做办公间租给了小公司;50平方米的一居室,里面却住了8个人;上个月还是3000元的月租金,这个月就被勒令提到了3800元;离租约满还有半年,却突然接到房东,房子已经卖了,请君立即搬家……让很多承租人头痛不满的这些违规行为,从今往后将不能肆意猖獗。

昨日,北京市政府公布《北京市人民政府关于修改〈北京市房屋租赁管理若干规定〉的决定》,对2007年11月3日市人民政府第194号令发布的《北京市房屋租赁管理若干规定》进行了相应修改,并规定从公布之日起立即施行。新规中首次明确,承租人应当配合出租人进行房屋出租登记,不得擅自改变承租房屋的规划设计用途。同时,租赁市场在短期内出现租金较大波动等异常变化,市人民政府可以授权市发展改革、市建设(房屋)等行政部门采取必要的临时干预措施,稳定租赁市场。

对于老百姓非常关注的群租现象,新规从两方面进行了规范。一是明确了房屋出租的限制条件,规定“出租房屋人均居住面积不得低于本市规定的标准,不得将厨房、卫生间、阳台、地下储藏室等作为卧室出租供人员居住。具体标准由市建设(房屋)行政部门会同市公安、市规划、市卫生等有关行政部门制定。”出租人或者房地产经纪机构及其经纪人员违反出租房屋限制条件的,责令改正,并可分别处以5000元以上3万元以下、或者3万元以上10万元以下罚款。二是对于集中出租房屋的业主,当其出租房间达到10间以上或者租住人员达到15人以上时,出租人应当建立相应的管理制度,明确专门的管理人员,设置监控、灭火等治安防范、消防设备设施和安全通道,并建立信息登记簿或者登记系统。

另外,针对去年北京租赁市场曾出现过的中介大肆哄抬租金的情况,新规也从稳定租赁市场方面作出了规定。市和区、县人民政府应当制订计划,通过建设、收购等多种方式提供廉租房、公共租赁房,增加保障性住房供给,平抑市场价格。当租赁市场在短期内出现租金较大波动等异常变化,市人民政府可以授权市发展改革、市建设(房屋)等行政部门采取必要的临时干预措施,稳定租赁市场。

同时,建设(房屋)行政部门应当建立房屋租赁市场信息系统,为单位和个人提供房屋租赁市场信息、房地产经纪机构经纪活动信用记录等租赁信息服务。

亮点

不得改变房屋规划用途

新规原文:承租人应当配合出租人进行房屋出租登记;不得擅自改变承租房屋的规划设计用途。

解读:北京中原地产市场总监张大伟表示,目前租赁市场纠纷比较多的除了群租房外,就是住宅商用、商业居住的更改规划现象。新的规定中明确不得擅自改变承租房屋的规划设计用途,杜绝了商住混用的擦边球现象。

出租人不得擅自涨租金

新规原文:租赁房屋的,出租人和承租人应当依法签订房屋租赁合同。房屋租赁期限内未经承租人同意,出租人不得擅自缩短租赁期限、增加租金。

解读:张大伟表示,租赁市场交易中,大部分合同中都约定一方违约,以一个月租金为赔偿金。但由于“跳涨”租金后的收益完全能够弥补违约金,所以还是有业主随意涨价或者缩短租赁期限。新规中明确提及房屋租赁期限内未经承租人同意,出租人不得擅自缩短租赁期限、增加租金

,更有利于保护承租人的居住权益。

群租房不得低于最低人均标准

新规原文:出租房屋人均居住面积不得低于本市规定的标准。不得将厨房、卫生间、阳台、地下储藏室等作为卧室出租供人员居住。

解读:张大伟表示,群租房不仅影响了居住安全,也影响了租赁市场的稳定,是一直以来老百姓投诉较多的领域。新规中既明确群租房不得低于最低人均面积标准,又没有卡死,方便后续政策落实时根据实际情况区别对待。

集中出租15人需建登记簿

新规原文:集中出租房屋供他人居住,出租房间达到10间以上或者出租房屋居住人员达到15人以上的,出租人应当建立相应的管理制度,明确专门的管理人员,设置监控、灭火等治安防范、消防设备设施和安全通道,并建立信息登记簿或者登记系统。

解读:新规定明确将规模控制在了10间房或者15个人的最低标准,更有利于落实和执行,也有利于监控出租房的人员安全

承租人有优先购买权

新规原文:出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。房屋在租赁期限内因买卖、继承、赠与等发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。

解读:新《规定》第八条,将《合同法》中的买卖不破租赁、承租人享受优先购买权等制度写入规章,更多地体现保障承租人权利。

授权政府临时干预

新规原文:本市鼓励、支持出租人和承租人签订长期居住租赁合同,建立稳定的租赁关系。租赁市场在短期内出现租金较大波动等异常变化,市人民政府可以授权市发展改革、市建设(房屋)等行政部门采取必要的临时干预措施,稳定租赁市场。

解读:租赁规定中首次提及政府干预措施,而且鼓励签订长期居住租赁合同。租赁市场作为限购后的一个重要市场,预计市场调控会更直接也更有力度,保障租赁市场的稳定也有利于楼市调控的落实。

热点

问:为什么要修改《北京市房屋租赁管理若干规定》?

答:2007年2月1日市政府第60次常务会审议通过了《北京市房屋租赁管理若干规定》(2007年市政府第194号令),并于2008年1月1日起施行。《规定》的颁布实施,加强了监管、规范出租行为,维护了正常的租赁秩序,保障了出租人、承租人的权益。

但《规定》实施以来,出租房屋管理工作中出现了一些新的情况和问题:一是租赁关系不稳定

,出租人擅自缩短租赁期限、提高租金标准,侵害承租人承租权益。二是群租现象较为突出,造成较为严重的治安、消防等安全隐患,群租扰民引发大量社会纠纷。城镇地区表现为成套住宅分割出租供多人居住,城乡结合部地区则表现为宅基地上加盖简易楼成规模出租营利。三是房地产经纪机构经营活动不规范,扰乱了租赁市场秩序,引发社会矛盾。因此有必要通过修订《规定》解决房屋租赁管理中存在的新问题

问:新规中首次授权政府临时干预租房市场?

答:目前租赁市场存在的最主要问题是租赁关系不稳定,出租人随意调整租金、缩短租期,侵害承租人承租权,直接影响了租赁市场发挥居住保障作用。在国家房地产调控的大背景下,本市也出台了限制购房的调控政策,今后大多数住房需求将通过租赁市场解决,因此通过立法规范租赁活动,保障承租人承租权利的必要性就显得更加突出。

问:2010年4月29日至5月15日,市政府法制办在首都之窗站上将《关于修改〈北京市房屋租赁管理若干规定〉的决定(草案)》面向社会征求意见。公开征求意见期间,草案规定了单位人均租住面积(建筑面积10平方米

,使用面积7.5平方米)的群租限制条件,但此次公布后《规定》没有规定具体的面积标准,而是授权有关部门制定,这样做是什么原因?

答:在草案公开征求意见期间,得到了社会各方面的广泛关注,共征集到意见106条,其中绝大多数是对规范群租行为提出的。围绕着《修改决定(草案)》第十一项中关于人均建筑面积10平方米、使用面积7.5平方米的群租限制性规定,广大市民从不同角度提出了完善性意见。

许多市民指出,对于较大户型的住宅出租而言仍显过低,以此标准,建筑面积在100平方米以上的住宅群租,仍可居住10人以上,群租问题带来的扰民、治安、消防、安全隐患等问题仍十分严重,应适当提高人均租住面积。也有部分市民认为人均10平方米的规定较为苛刻,群租现象有其合理性,主要是市场上存在大量低价租赁住房的需求,人均10平方米的限制过严,将对大批低收入群体的生活造成很大影响;还有部分居民对规定人均面积的限制标准表示反对,认为出租房屋只要符合治安、消防、安全等方面的限制条件就应允许出租,没必要对单位租住面积进行限定。

通过分析研究各方面意见我们发现,通过人均居住面积的规定对群租加以限制是十分必要的,但对标准的确定争议较大,无论如何规定,不同的利益群体对标准总会提出不同意见,并且标准的合理性也会随着租赁市场供求关系等因素的变化而变化,规定具体的标准也不利于随着客观情况的变化而调整。对此,现在的《规定》中没有规定具体的人均居住面积,而是授权由相关部门制定,增强了标准的灵活性和可操作性。

观点

多用市场手段

调控供求关系

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示,新规定中首次明确,如遇租赁市场发生租金较大波动等异常情况,政府可以采取临时干预,体现出北京房屋租赁市场更加受到重视,也释放出了一个信号,政府有抑制房租过快上涨的决心。但具体用什么手段干预,这个还值得仔细研究。

但从长期看,要想平抑租赁市场的价格,还得多用市场手段去调节供求关系。“在目前的北京市场,有不少个人房源处于不居住、不出租、不出售的闲置状态。如果能鼓励这些个人房源进入市场,对于增加供应将有帮助。”胡景晖表示,比如征收房屋空置税、出租后减免部分税收,这些手段都可以考虑。另外,从中介机构来说,也非常愿意租赁市场的整体规范,也在考虑采用一些新的出租方式,如收集闲散物业、烂尾楼等,来增加房源供应。本版文字 赵莹莹

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